Бурное развитие ипотеки неминуемо ведет к тому, что рынок недвижимости все более и более пополняется квартирами, находящимися в залоге у банка. Кто-то не смог выполнить ипотечных обязательств, кто-то решил уехать из страны, а кто-то нашел другой способ решить свой жилищный вопрос, и квартира, обремененная ипотекой, ему стала не нужна. По разным оценкам количество залоговой недвижимости сегодня составляет от 5% до 10% от общего объема рекламируемых квартир. Соответственно, именно таков шанс «нарваться» на залоговый объект при выборе нового жилья. 

Возможно, сам шанс и не велик, но практика показывает, что ипотечные квартиры весьма привлекательны на рынке, и покупатели от них не отказываются, не смотря на определенные трудности их приобретения. Прежде чем рассказать об этих трудностях и способах их преодоления, стоит сказать, чем же хороша залоговая недвижимость. 

Итак, во-первых, продавцов ипотечных квартир поджимает время, они не могут ждать несколько месяцев, и поэтому устанавливают конкурентоспособную рыночную цену. Во-вторых, в квартирах, которые некоторое время назад были куплены в ипотеку, как правило, сделан хороший ремонт. Ну а в-третьих, это в принципе ликвидные объекты, о чем говорит сам факт выдачи банком денег для их покупки. Каждый из этих пунктов достаточно веский, ну а если они соединяются воедино в одном объекте, квартира становится просто находкой, и редкий покупатель откажется ее приобрести. 

Впрочем, некоторых останавливают нюансы самой процедуры выкупа залоговой недвижимости. Существует мнения, что банк может не дать согласие на продажу объекта, а также, что даже после осуществления взаиморасчетов, можно оказаться должником банка. Оба этих мнения полностью беспочвенными назвать нельзя, но на практике такие сценарии исключительно редки, и их легко избежать.

Не дать согласие на продажу квартиры банк может, по сути, в двух случаях: если он уже самостоятельно начал процедуру продажи, то есть у должника уже имущество забрали, или если один из созаемщиков не хочет расставаться с квартирой, и готов самостоятельно выполнять долговые обязательства. Последний сценарий характерен для пар, находящихся в состоянии развода. Ну а в остальных случаях, банки без особенных проволочек дают разрешения на продажу, поскольку их задача – получить обратно деньги и проценты за их пользование. А раньше это будет или позже, для банков уже не так важно. 

Основываясь на вышесказанном, можно посоветовать одно – дабы не терять свое время, перед тем как вносить аванс за залоговый объект, стоит поинтересоваться наличием согласия банка на продаже, а еще лучше на него взглянуть. 

Второе распространенное опасение – это купить квартиру в Москве за немалые деньги, полностью оплатить ее стоимость, и при этом остаться должником банка. Действительно страшно! Но к счастью, правильное проведение сделки полностью исключает такую возможность. Речь, главным образом, идет об организации взаиморасчетов. Самый безопасный способ – это разделение суммы стоимости квартиры на две ячейки. В первую закладывается остаток долга по кредиту, а во вторую то, что причитается продавцу. И банк и продавец смогут забрать эти деньги только после регистрации перехода права собственности. При этом факт получения денег банком будет задокументирован, и он никак не сможет отказаться от снятия залога. 

Иногда продавцы залоговой недвижимости предлагают купить квартиру по другой схеме: вначале заключить предварительный договор купли-продажи, затем передать крупный аванс, равный сумме долга по кредиту, а уже после того, как долг будет погашен, а обременение снято, заключить основной договор. Соглашаться на такую схему не стоит ни в коем случае, поскольку после выплаты ипотеки, продавец может просто «передумать» продавать квартиру, и возвращать свои деньги (а речь, скорее всего, будет идти не об одном миллионе рублей) уже придется через суд.