У квартиры, которая приобретается с помощью ипотечного займа по сути два хозяина – покупатель и банк. И кто из них хозяин в большей степени, об этом нет смысла рассуждать и спорить, потому, как и так все ясно. Пока все хорошо, и заемщик исправно вносит платежи, хозяин он, но как только он перестает платить, хозяином становится банк. 

Для банка прокредитованная квартира - это источник дохода. И таковой она должна оставаться, даже в случае разорения заемщика. Если это случается, банк возвращает свои деньги путем продажи залоговой квартиры. Но, как известно, не всякая недвижимость реализуется на рынке с одинаковым успехом, и потому банки крайне придирчиво относятся к недвижимости, под которую дают кредит.

Так же у банков есть список объектов, на которые они ни за что не дадут деньги. 

Нельзя купить комнату

Сегодня ни один банк в Москве не готов кредитовать покупку комнат в коммунальных квартирах. А между тем, уверены риелторы, если бы такие программы были, они бы непременно пользовались успехом. Прежде всего, у молодых и не семейных людей. Многие из них не могут взять ипотеку на квартиру, во-первых, из-за невысокого заработка (до 35 000 рублей), а во-вторых, из-за отсутствия первоначального взноса, который в случае покупки квартиры в Москве должен быть не менее 900 000 рублей. 

С другой стороны, эти люди вполне могли бы осилить и первоначальный взнос, и выплаты по кредиту, если бы речь шла о комнатах. Ведь средняя их стоимость в столице равна от 2 000 000 - 2 600 000 рублей. 

Банки не кредитуют коммуналки из-за сложностей при их продаже, как то, отказ города и соседей, а так же из-за того, что ликвидность комнаты невозможно предсказать. Ведь цена коммуналки – вещь весьма субъективная: сегодня жители соседних комнат спокойные интеллигентные семьи, а завтра в эти комнаты могут заселиться алкоголики. Как следствие – комната моментально подешевеет. 

Доли

Это даже не обсуждается. Банк не даст кредит на покупку доли, потому, как ее и недвижимостью-то назвать сложно. Ведь покупка доли не гарантирует права проживания в квартире. А стоимость долей – это вообще отдельная, грустная песня. И если когда-то давно, в исключительных случаях и очень не продолжительный период банки давали кредиты на покупку комнат, то о кредитовании долей никогда не было даже речи. Осмелюсь предположить, что и не будет. 

Квартиры в домах, подлежащих сносу

В Москве заемщик не сможет купить в ипотеку квартиру, расположенную в доме под снос. Банки избегают трудностей и волокиты, которые обязательно возникнут при переносе залога со старой квартиры на новую. Так же, ликвидность новой квартиры может оказаться сомнительной из-за удаленности нового дома. Риелторы отмечают, что, действительно, нередко квартиры в новых домах и в новых районах стоят дешевле, чем в не снесенных пятиэтажках. 

Квартиры в домах с деревянными перекрытиями

Неотъемлемая часть ипотечного кредита – это страхование залогового имущества. А страховщики отказываются страховать на большие суммы квартиры с деревянными перекрытиями. И здесь круг замыкается: нет гарантий возврата займа – нет займа. 

Квартиры в ветхих домах и домах подлежащих реконструкции

Как и в предыдущих случаях, здесь, во-первых, банки сомневаются в ликвидности объектов, на которые будет перенесен залог в случае расселения жильцов, а во-вторых, такие квартиры не будет страховать ни одна страховая компания. Надо сказать, что страховые компании к жилью предъявляют гораздо более строгие правила, чем банки. 

К примеру, они могут отказать страховать квартиру, если посчитают, что в доме слишком изношены коммуникации, или кровля пребывает в плохом состоянии. 

Что касается банков, то они так же не дадут ипотеку на квартиры, расположенные в домах барачного типа и в так называемых «гостинках». Не прокредитуют квартиру, которая находится в деревянном доме, разумеется, если речь не идет о современных экологичных коттеджах. 

Невозможно получить кредит на квартиру, где была проведена, но не была узаконена перепланировка. Потому как сделка с таким объектом может быть признана недействительной. 

И, разумеется, не получится оформить кредит на квартиру, у которой есть какие-либо обременения. Стоит знать, что обременением является даже текущий договор аренды. Если о нем будут знать работники банка, то они не подпишут разрешения на покупку, пока этот договор не будет расторгнут.